法定更新と合意更新のズレ

「契約は更新されているはず」と思っている一方で、「具体的な条件は合意していない」という状態が並存していることがあります。

これは、借地法が定める「法定更新」と、当事者の合意で行う「合意更新」が、別の仕組みとして同時に存在していることから生まれる構造です。

更新が済んでいるのか、これから更新するのかが、双方の頭の中で違っていることがあります。

法定更新と合意更新は別の仕組み

借地の更新には、法律上、二つの仕組みがあります。

合意更新: 契約期間が満了する時期に、地主と借地人が話し合って新しい契約条件を決めて更新する方式。更新料の支払いや条件の見直しは、この場で行われる。
法定更新: 合意更新が成立しなくても、借地上に建物があり借地人が使用を継続していて、地主に正当事由がない場合、法律上自動的に契約が更新される仕組み。条件は従前どおりで継続する。

合意更新は当事者同士が条件を確認した上で更新するもの、法定更新は法律が継続を保護する形で自動的に成立するもの、という違いがあります。

このズレは、合意更新の話し合いがまとまらないまま契約期間の満了日が過ぎると起きます。

地主側は、更新料の支払いや条件改定について話し合いを続けているつもりでいます。借地人側は、契約期間が過ぎたあとも建物を使い続けています。この状態のままで時間が経過すると、法律上は法定更新が成立します。

結果として、契約自体は法定更新で継続している、しかし更新料や条件改定については双方の合意ができていない、という状況が並存することになります。

地主側は「まだ更新の話し合いの最中」と認識し、借地人側は「契約は続いているのだから問題はない」と認識する。同じ状態を見ながら、捉え方が違うという構図です。

このズレを整理するときは、まず現在の契約が法定更新の状態にあるのか、合意更新が成立した状態にあるのかを確認することから始めます。

契約期間がいつ満了したか、その後どのようなやりとりがあったか、書面が交わされているかを並べて事実関係を整理します。書面がなくても、地代の支払い継続と建物の使用継続があれば、法定更新が成立している可能性があります。

次に、更新料や条件改定の話し合いが