借地のミカタ
参考レンジを表示する
更新料・建替承諾料・譲渡承諾料（名義書換料）・借地条件変更承諾料
これらの金額の目安を計算します。
契約書に定めがある場合は契約書の内容が優先されます。
国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます（rosenka.nta.go.jp）。
地図上の道路に書かれた数字が路線価です。単位は千円/㎡。たとえば「300」と書かれていれば300千円/㎡（＝30万円/㎡）です。
借地権割合（A・B・C・D・Eなどのアルファベット）も同じページで確認できます。
路線価図の数字のあとに書かれているアルファベット（A〜G）が借地権割合を示しています。
借地の契約書に記載されています。
以下は参考範囲です。個別の状況・契約書の内容・地域の慣行によって、実際の金額は変わります。
各項目について：各項目は、発生する場面ごとの参考レンジです。 すべての項目が同時に発生するものではなく、合算して判断するものでもありません。 建替え・譲渡・条件変更など、実際にどの項目が問題になるかは契約内容と行為の内容によって変わります。
項目を切り替えると、それぞれの参考レンジが表示されます。
更新料の参考レンジ
契約期間が満了するタイミングで、契約を更新する際に参照される金額です。 ただし、更新料の支払いは契約書に定めがある場合に発生します。 契約書に定めがない場合、原則として支払い義務は生じません。
建替承諾料の参考レンジ
借地人が建物を建て替える際に、地主の承諾を得るための対価として参照される金額です。 建替えの規模・用途・収益性の変化によって、実際の金額は変わります。 建替えに伴って構造や用途が変わる場合は、借地条件変更承諾料が同時に問題になることがあります。
譲渡承諾料(名義書換料)の参考レンジ
借地権を第三者に譲渡する際に、地主の承諾を得るための対価として参照される金額です。 譲渡承諾料・名義書換料・名義変更料は、いずれも同じ承諾料を指す呼称です。 借地権価格を基準に算出されることが多い項目です。
発生する場面の整理
| 第三者への売却・譲渡 | 発生(借地権価格の5〜15%程度) |
|---|---|
| 生前贈与 | 発生(譲渡と同じ扱い) |
| 遺贈(法定相続人以外への遺言による承継) | 発生 |
| 相続(法定相続人による承継) | 原則として発生しない |
相続による承継は民法612条の譲渡に該当しないため、地主の承諾も承諾料の支払いも法律上不要です。 ただし、契約書を書き換える場合の実費的な少額の支払いが慣行として行われることはあります。
借地条件変更承諾料の参考レンジ
借地契約の条件を変更する際に、地主の承諾を得るための対価として参照される金額です。 主に2つの場面で発生します。
- 構造変更：木造などの非堅固な建物から、鉄筋コンクリート造などの堅固な建物への建て替え。旧借地法の借地で典型的に発生します。
- 用途変更：自宅から事業用・賃貸物件への変更など、土地の使われ方が変わる場合。旧借地法・普通借地権いずれでも発生します。
複数の承諾料が同時に発生するケース
建て替えに伴って構造や用途を変える場合、建替承諾料と借地条件変更承諾料が同時に問題になることがあります。 たとえば木造住宅を鉄骨造の賃貸アパートに建て替える場合、建替承諾料・構造変更分・用途変更分の3つが重なります。 実務では別々に合算するのではなく、変更全体に対する一括の承諾料として話し合うことが多くあります。
このツールが表示する数値は、複数の算出方式・公開された 裁判例・地域の慣行などを組み合わせた参考範囲です。 個別の契約内容・地域・経緯によって、実際の金額は変わります。 契約書に定めがある場合は、契約書の内容が優先されます。
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地代
継続的に発生する地代を、路線価ベース・収益還元法・公租公課倍率法の
3つの方式で表示します。用途（住宅／事業用）によって、
参照される基準が変わります。
このツールが表示する数値は、複数の算出方式・地域の慣行などを 組み合わせた参考範囲です。個別の契約内容・地域・経緯によって、 実際の金額は変わります。契約書に定めがある場合は、契約書の内容が優先されます。
国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。
入力すると③公租公課倍率法による参考レンジも表示されます。
固定資産税の納税通知書（地主の方）に記載されています。借地人の方は、入力なしで他の方式を確認できます。
以下は参考範囲です。個別の状況・契約書の内容・地域の慣行によって、実際の金額は変わります。
このツールが表示する数値は、複数の算出方式・地域の慣行などを 組み合わせた参考範囲です。個別の契約内容・地域・経緯によって、 実際の金額は変わります。契約書に定めがある場合は、契約書の内容が優先されます。
このサイトについて
借地に関する問い合わせは、地主と借地人どちらの立場からも届きます。
立場によって参照する情報が異なるため、話の前提が揃わないまま時間が過ぎてしまうことがあります。
借地のミカタは、両方の立場が同じ前提を確認できる場所として整理しています。
立場別の入口
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借地権者（借りている方）の方へ
住み続ける・売る・整理する前に、 借地人として確認したい論点を扱っています。
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地主（貸している方）の方へ
貸している土地について、 いまの状態を確かめたいときの論点を扱っています。
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借地に関わるコラム
借地に関わる金額・契約・前提のズレについて、論点ごとに整理しています。
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──地代・更新料・承諾料・借地権価格を整理する借地に関わる金額には複数の種類があり、それぞれ性質も 根拠も異なります。話がかみ合わなくなる構造的な原因を、 まず全体像から整理しています。
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更新料の話がこじれるときの共通点
更新料の交渉が止まるとき、金額以前に「更新料とは何か」 という前提が双方で揃っていないことがあります。 根拠の違いを整理しています。
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建替え承諾料はなぜ揉めるのか
承諾料の金額以前に、「承諾とは何に対する行為か」という 前提が双方で異なっていることがあります。ズレの構造を 整理しています。
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