土地の価格は1つではない
路線価・固定資産税評価額・実勢価格の違いと借地への影響

なぜ「この土地はいくら」が1つに決まらないのか

「この土地はいくらですか」と聞かれたとき、答えは1つではありません。路線価で計算するか、固定資産税評価額で見るか、実際の売買事例から考えるか——使う基準によって、出てくる金額は大きく変わります。

これは誰かが間違っているのではなく、それぞれの価格が異なる目的のために設計されているからです。この違いを理解することが、借地の地代・更新料・承諾料を整理するときの最初の一歩になります。

土地の価格の種類と目的

代表的な土地の価格は、以下の4種類です。それぞれの目的と特徴を整理します。

路線価とは

国税庁が毎年7月に公表する価格で、相続税・贈与税の計算に使われます。道路（路線）ごとに1㎡あたりの価格が設定されており、国税庁のウェブサイトで誰でも確認できます。

一般的に公示地価の80%程度の水準とされており、借地の整理を考えるとき、更地価格を推計するための参考値の一つとして使われることがあります。「相続税計算用の価格」であり、実際の売買価格とは異なることに注意が必要です。

固定資産税評価額とは

市区町村が3年ごとに評価する価格で、固定資産税・都市計画税の計算に使われます。毎年届く固定資産税の納税通知書に記載されているのがこの価格です。

一般的に公示地価の70%程度の水準とされており、4種類の中で最も低くなりやすいのが特徴です。「課税のための価格」であり、市場での取引価格を直接示すものではありません。

実勢価格とは

実際に売買が成立した価格のことです。市場の実態を最も直接的に反映しており、需給バランスや個別の条件によって変動します。国土交通省の「不動産取引価格情報」で実際の取引事例を確認できます。

ただし、全く同じ条件の土地は存在しないため、近隣の事例を参考にするものであり、そのまま当てはまるわけではありません。

借地の話し合いで「基準のズレ」が起きやすい理由

借地の地代・更新料を整理しようとするとき、地主と借地人が参照しやすい価格が自然と異なることがあります。

地主の立場から見えやすい価格

土地の資産価値を考えるとき、路線価や実勢価格（市場価格）が目に入りやすくなります。「市場ではこのくらいの価値がある土地なのに、地代が低すぎる」と感じるのは、この視点からです。

借地人の立場から見えやすい価格

固定資産税評価額（納税通知書に記載される金額）や、長年払い続けてきた従前地代が現実の基準として浮かびやすくなります。「これまでこの金額でやってきた」という感覚は、この視点から来ています。

専門家でも立場によって説明が変わることがある

不動産業者や専門家であっても、地主側の視点で整理する場合と、借地人側の視点で整理する場合とでは、参照する価格や説明のしかたが変わることがあります。これはどちらかが不誠実だということではなく、立場によって「何を基準に置くか」が自然と変わるという現実です。

たとえば、地代の妥当性を整理するとき、実勢価格をもとにした更地価格を基準にすれば高めの水準が導かれやすく、固定資産税評価額を基準にすれば低めの水準が導かれやすくなります。

借地の金額を整理するとき、どの価格をどう使うか

1つの価格だけで判断しない

地代や更新料を考えるとき、1種類の価格だけを基準にすることには限界があります。固定資産税評価額は課税のため、路線価は相続税計算のために設計されており、「借地の地代を決めるための価格」として作られているわけではありません。

実務上は、複数の価格を並べて「更地価格の目線を整理する」という考え方が参照されることがあります。

固定資産税評価額だけでは足りないことがある

地主の方の中には、固定資産税評価額を基準に地代の水準を考えているケースが見られます。固定資産税評価額は一般的に実勢価格より低い水準に設定されているため、実際の土地価値との乖離が生じていることがあります。

地代の見直しを検討する場面では、固定資産税評価額だけでなく、路線価や実勢価格も参照して「全体の水準感」を把握しておくことが整理の材料になります。

次のステップ：更地価格を整理する

地代・更新料・承諾料の多くは、「更地として見たときの土地の価値（更地価格）」を起点に計算が組み立てられます。価格の種類と目的の違いが整理できたら、次は更地価格の考え方に進んでください。

東京23区・葛飾区で考えるときの注意点

東京23区を含む都市部では、路線価・固定資産税評価額と実勢価格のズレが大きくなりやすい傾向が見られます。地価の上昇が進むエリアでは、固定資産税評価額ベースで見た地代の水準と、実勢価格から考えた更地価格の水準との間に乖離が生まれやすくなります。

葛飾区周辺では、旧法借地権（1992年以前の契約）の契約が多く残る特性があります。地代の水準を固定資産税・都市計画税との関係（倍率）で考える慣行が見られることがあり、固定資産税評価額が地代の水準感を把握するための入口として使いやすい面があります。

よくある質問

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土地の価格の種類が整理できたら、次は「更地価格」の考え方に進んでください。地代・更新料・承諾料の計算起点になる概念です。