土地の価格には、複数の種類がある

土地の価格には、用途によって使い分けがある

同じ一筆の土地でも、何のために価格を見るかによって、参照される基準が変わります。実務で使われる主な土地価格には、次のような種類があります。

路線価(相続税路線価)

国税庁が毎年公表する、相続税・贈与税の算定に使う価格。公示価格の8割程度を目安に設定されている。

固定資産税評価額

市町村が3年に一度評価する、固定資産税の算定に使う価格。公示価格の7割程度を目安に設定されている。

公示価格・基準地価

国土交通省や都道府県が公表する、標準的な土地の価格。1月1日(公示価格)・7月1日(基準地価)時点での評価。

実勢価格(取引価格)

実際の市場で取引される価格。同じ地域でも個別の事情により幅が出る。公示価格の1.0〜1.3倍程度になることが多い。

借地権価格

借地権そのものの価値を示す価格。更地価格に借地権割合を掛けて算出されることが多い。

底地価格

借地権の付いた土地を所有する権利の価格。更地価格から借地権価格を引いた残りの考え方が基本だが、実際の取引相場は別の構造になることがある。

これらは、それぞれ違う目的で算定されています。同じ土地を見るときに、税務上はこの価格、売買交渉ではこの価格、と参照する基準を切り替えていく必要があります。

なぜ価格に幅が出るのか

土地の価格には、唯一の正解がありません。これは土地が一物多価と呼ばれる性質を持っているためです。

同じ土地でも、税金を計算するための価格と、実際に売買するときの価格は違います。税金の評価額は控えめに設定される傾向があり、実際の取引はその時々の市況によって動きます。借地が設定されている土地は、所有権が完全に自由ではないため、また別の価格帯で考える必要があります。

計算ツールで複数の価格推計が並んでいるのは、これらの違いを反映するためです。路線価をそのまま使う考え方、路線価から公示価格を逆算する考え方、実勢価格の幅を見る考え方など、それぞれに用途があります。一つの数字だけでは、土地の価格を捉えきれません。

幅があることは、不確かさを意味するのではなく、判断材料の幅を示しています。どの幅のどの位置で話すかは、目的によって変わります。

整理するとどうなるか

土地の価格を見るときは、まず何の目的で価格を見たいのかを確認することから始まります。

相続税の評価のためであれば、路線価をそのまま使うのが基本になります。固定資産税のことであれば、固定資産税評価額を確認します。借地の地代や承諾料の算定のためであれば、複数の基準を並べて見る必要があります。借地権そのものの売買のためであれば、実勢価格�