更新料の話がこじれるときの共通点

借地契約の更新が近づいたとき、更新料をめぐる話し合いが進まないという状況がしばしば起こります。

金額が高い・安いという議論の前に、なぜか前提のところで噛み合っていない感覚があります。

こじれる更新料の話には、共通する構造があります。

更新料の話が止まるときに起きていること

更新料が議題になると、地主側と借地人側で次のような認識のすれ違いが起こりやすくなります。

地主側は、契約期間が満了するタイミングで、土地を使い続けるための新たな対価として更新料を求める意識を持ちます。土地の評価額が変動していれば、それに応じた金額の調整も視野に入ります。

借地人側は、これまで地代を支払って借り続けている関係を、これからも継続するための手続きとして更新を捉えます。すでに長く支払ってきた経緯がある中で、追加の対価を求められることに違和感が残ることがあります。

同じ「更新料」という言葉を使いながら、地主にとっては新たな対価、借地人にとっては関係継続のための手続き、と捉え方が分かれていきます。

更新料には、法律上の支払い義務を一律に定めた規定がありません。契約書に更新料の定めがあれば、それに従って支払うことになります。契約書に定めがない場合、判例上は支払い義務が認められないことが多くあります。

ただ、契約書が古い、口頭の合意だけで運用されてきた、過去の地主の代から慣行として支払われてきた、といった状況では、契約書の定めだけで判断できないことが多くあります。慣行と契約書、過去の実績と現在の状況が混在し、何を根拠に話せばよいかが見えにくくなります。

金額の根拠についても、更地価格の3〜10%、借地権価格の5〜10%など複数の参考レンジがあり、唯一の基準はありません。地主と借地人がそれぞれ違うレンジを見ていれば、出てくる数字も大きく開きます。

更新料の話を進めるときは、最初に契約書の確認から始めます。更新料に関する条項があるか、あればどう書かれているか、過去の更新で実際にどう支払われてきたか。これらを並べて事実関係を整理します。

次に、双方が更新料をどのように捉えているかを確認します。新たな対価として捉えているのか、関係継続のための手続きとして捉えているのか。捉え方が違うこ�