更地価格について

借地に関する金額の話で、しばしば「更地価格の何%」という表現が出てきます。

更地価格は、借地権が付いていない状態の土地の価格を指す言葉ですが、その算出方法も一つではありません。

借地のミカタの計算ツールでも、更地価格は基準の一つとして使われています。

更地価格は、借地が付いていない状態の土地の価格

更地価格とは、借地権や建物などが付いていない、まっさらな土地としての価格のことです。借地が設定されている土地でも、もし借地が付いていなければいくらの価値があるかという考え方で算出されます。

建替承諾料や借地条件変更承諾料など、借地に関する各種承諾料の参考レンジは、この更地価格をベースに「更地価格の何%」という形で示されることが多くあります。

地代の算定でも、利回り基準で考える場合、更地価格に対する一定割合が参照されます。

更地価格と言っても、その算出方法には複数あります。借地のミカタの計算ツールでも、3つの方式を並べて表示しています。

路線価ベース: 路線価をそのまま使った算出方法。路線価×面積で計算する。税務評価としての意味合いが強く、実際の市場価格とはやや乖離することがある。
価格推計①(公示価格補正): 路線価が公示価格の約8割の水準であることを利用し、路線価÷0.8で公示価格水準に補正してから倍率を掛ける方法。実勢に近づけた推計値。
価格推計②(簡易倍率): 路線価に直接倍率を掛けて推計する方法。簡易な実勢価格の見立てに使われる。

これらは、それぞれ違う考え方で算出されているため、同じ土地でも出てくる数字が違います。どれが正しくて、どれが間違っているということではありません。

承諾料や地代の議論で更地価格が出てきたとき、まず「どの算出方法による更地価格か」を確認することが必要です。

路線価ベースで話している場合と、実勢に近い推計値で話している場合では、数字が大きく違います。同じ「更地価格の5%」と言っても、ベースとなる更地価格が違えば、最終的な金額が大きく変わります。

借地のミカタの計算ツールでは、3つの方