建替え承諾料はなぜ揉めるのか

こういう会話が止まる

借地人：「建物が古くなったので、建て替えたいと思っています。」

地主：「建替えについては、承諾料をお願いすることになります。」

借地人：「承諾料はいくらになりますか。」

地主：「更地価格の○％程度を考えています。」

借地人：「建て替えるのは借地人の権利の範囲内ではないのですか。」

地主：「承諾する側としては、それ相応の対価があって然るべきだと思っています。」

会話は続いています。言葉も届いています。しかし、止まります。

借地人が言う「権利の範囲内」と、地主が言う「承諾する対価」は、同じ建替えという行為を見ながら、別の意味をそれに与えています。

「承諾」の意味が、双方で違う

建替えの承諾をめぐる話し合いで止まるとき、金額の差ではなく「承諾という行為が何を意味するか」の認識が揃っていないことがあります。

借地人にとっての承諾は、「借地の利用を継続する上で必要な手続き」です。建物が老朽化した以上、建て替えるのは当然の流れであり、承諾はその前提として当然得られるものという感覚があります。

地主にとっての承諾は、「権利関係の変化を認める判断」です。新しい建物が建つことで、底地の状況や借地権の実態が変わる可能性があります。それを認める行為に対して、対価を求めることは合理的だという立場があります。

同じ「承諾」という言葉を使いながら、それが軽い手続きなのか、重い判断なのかで、出発点が違います。

建替え承諾の話し合いは、「承諾とは何に対する行為か」という前提が揃わない限り、成立しない構造になっています。

承諾料の根拠は一つではない

建替え承諾料については、法律上の算定基準がありません。現場では複数の考え方が使われています。

更地価格割合による考え方

「承諾料は更地価格の○％」という形で計算する慣行があります。この割合は地域や慣習によって異なります。何を根拠にした割合なのかは、明示されないまま「一般的な相場」として提示されることがあります。ただし、この慣行が法律上の根拠を持つわけではありません。

資産価値の変化として見る考え方

建替えによって借地権の状態が実質的に変わるとすれば、底地の資産価値にも影響が出る可能性があるという見方です。新しい建物が建つことで、借地関係がさらに長期化する可能性も含めて、地主側が対価を求める根拠になることがあります。

継続利用の一環として見る考え方

建替えは老朽化した建物を新しくするだけであり、借地の利用形態そのものは変わらないという見方です。この立場では、建替えに対して改めて承諾料を払う理由が見えにくくなります。

契約書の記載として見る考え方

建替えに関する条項が契約書にある場合、それが出発点になります。「地主の承諾を要する」と書かれているか、承諾料についての記載があるかで、話し合いの前提が変わります。記載がない場合、双方が別の根拠から話し始めることになります。

揉める前に確認できること

建替えの話を始める前に、整理できることがあります。

• 契約書に建替えや承諾料に関する記載があるか
• 過去に建替えの実績があるか。そのときどうだったか
• 地主側は何を根拠に承諾料を求めているのか
• 借地人側は承諾料についてどういう前提で話し合いに来ているか

これらが整理された状態になると、「何について話し合っているか」が見えてきます。承諾料の金額の話は、その後にできる話です。承諾料の考え方の違いについても、あわせて確認してみてください。

おわりに

建替え承諾の話が止まるとき、相手が応じる気がないと感じることがあります。

ただ整理してみると、「承諾」という行為を何として捉えているかが揃っていないために、最初から別の場所に立って話していることが多いです。

どちらが間違っているのではありません。前提にしているものが違うだけです。

何を根拠に話しているかを把握することが、次の判断につながります。

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