建替え承諾料はなぜ揉めるのか

建替え承諾料が論点になる場面

借地上の建物が老朽化したり、世代交代に合わせて建て替えたりする場面で、地主の承諾が必要になります。建替え承諾料は、その承諾の対価として借地人から地主に支払われるお金です。

金額の参考レンジは、更地価格の3〜5%程度が一般に参照されます。ただし、これも法律上の算定基準ではなく、慣行に基づくレンジです。

建替えの規模、用途の変更があるかどうか、構造の変更を伴うかどうかによって、承諾料の性格や金額の幅は変わってきます。木造から鉄筋コンクリート造への変更や、自宅から賃貸物件への変更などは、別の承諾料(借地条件変更承諾料)が問題になる場合もあります。

「承諾」をどう捉えているかが分かれる

建替え承諾料の議論で双方の理解がズレるとき、その多くは「承諾は何に対する行為なのか」という根本の捉え方が違うことから生まれます。

地主側にとって、建替えの承諾は将来の借地関係への大きな影響を伴う判断です。新しい建物が建つことで、借地権の存続期間が事実上延長され、土地が長期にわたって借地人の使用に供されることになります。建物の構造や用途によっては、これまでとは違う土地利用になります。承諾料は、その影響に対する対価として位置づけられます。

借地人側にとって、建替えは現在の生活や事業を維持するための行為という性格が強くあります。建物が老朽化していて、これまで通りに使い続けるには建て替えるしかない状況にあることが多くあります。承諾料は手続き上必要な費用として捉えられがちです。

「将来への大きな影響」と「現在の維持のための手続き」では、出てくる金額のスケール感が大きく違ってくるのは自然なことです。

整理するとどうなるか

建替え承諾料の話を進めるときは、まず建替えの内容を具体的に整理することから始めます。

同じ規模の同じ用途で建て替えるのか、規模や構造が変わるのか、用途が変わるのか。これによって、議論する承諾料の性格が変わってきます。場合によっては建替え承諾料だけでなく、借地条件変更承諾料も論点になることがあります。

次に、双方が承諾をどう捉えているかを�