更新料を支払わないとどうなるか——借地人として選択する前に確認すること

この状態で起きること

更新料の金額が予想より大きい

借地の更新料は、借地権価格の3〜10%程度（地域や契約内容によって変動）が目安とされています。 借地権価格が数千万円規模の場合、更新料も数百万円単位になることがあります。

突然この金額を求められて、すぐに用意できない、または用意できても支払いに納得できない、という状況に直面します。

契約書に規定があるか分からない

借地契約書を確認したことがない場合、更新料の支払い義務が契約書に明記されているかどうかが分かりません。 契約書に規定があるかないかで、支払い義務の判断は大きく変わります。

契約書が見つからない、または書かれている内容が読み取れない、というケースもあります。

過去の更新時に支払っているかどうかが分からない

親の代から続いている借地の場合、過去の更新時にいくら支払ったか、そもそも支払っていたのかが分からないことがあります。 過去に支払い実績があれば、慣行として支払いが続いていると見なされる場合があります。

支払い実績が確認できないと、地主との交渉の前提が揃いません。

払わない選択をした後の影響が読めない

更新料を支払わないという選択を仮にした場合、その後の地主との関係がどうなるか、将来的に譲渡・建替えを希望したときに承諾が得られるかが見通せません。 「払わない」を選んだことで、後から大きな代償を払うことになるのではないか、という不安があります。

なぜ前に進まないのか

法律上の支払い義務が明確でない

借地借家法には、更新料の支払い義務についての明文規定がありません。 過去の判例では、契約書に明記されている場合は原則有効、明記されていない場合は支払い義務なし、という方向性が示されていますが、個別の事情によって判断が分かれます。

「払う必要がある」とも「払わなくていい」とも、一律には言えない領域です。

地主との関係が前提になる

更新料は、法律上の問題であると同時に、地主との長年の関係性の上に成り立っています。 払う・払わないの判断は、その関係性をどう保つかという問題にもつながります。

法律的に払わなくていい場合でも、関係性を考えて支払うケースもあれば、その逆もあります。

過去の経緯が確認できない

親や祖父母の代から続いている借地では、当初の契約条件・過去の更新時の合意・地主との口頭での約束など、書面に残っていない経緯があることがあります。 こうした経緯が現在の判断に影響することもあるため、書面だけでは判断が完結しません。

過去を知る人がすでに亡くなっているケースもあります。

法定更新という選択肢の認識が薄い

借地借家法には「法定更新」という制度があり、地主が正当な事由なく更新を拒否した場合、契約は法律上自動的に更新されます。 この場合、更新料の支払い義務はありません。

ただし、法定更新の制度を知らない借地人も多く、地主から請求された金額をそのまま支払ってしまうケースが少なくありません。

整理するとどうなるか

更新料を支払うかどうかの判断には、複数の論点が関わります。 それぞれを切り離さず、全体を見た上で判断することで、後悔のない選択ができます。

確認の手順

1. 契約書の更新料規定を確認する

最初に、借地契約書に更新料の規定があるかを確認します。 規定がある場合、その内容（金額・計算方法・支払い時期）を把握します。

契約書に「更新時には借地権価格の○%を支払う」といった具体的な記載があれば、原則として支払い義務があります。 記載がない場合、または「協議による」と書かれている場合は、判断が変わってきます。

2. 過去の更新時の支払い実績を確認する

過去の更新時に更新料を支払っていたかを確認します。 親の代に支払っていた記録がある場合、慣行として支払いが続いていると見なされる可能性があります。

通帳の入出金記録・領収書・確定申告の不動産所得控除など、複数の記録から確認します。

3. 法定更新の選択肢を理解する

法定更新は、契約期間が満了しても地主から正当事由のある更新拒絶がない場合、法律上自動的に契約が更新される制度です。 この場合、更新料の支払い義務はありません。

ただし、法定更新を選ぶことが、地主との関係にどう影響するかは別の問題です。

4. 払わない選択をした場合の影響を把握する

更新料を支払わない選択をした場合、以下のような影響が考えられます。

• 地主との関係が悪化する可能性
• 将来、借地権を譲渡したいときに承諾を得にくくなる可能性
• 建替えを希望したときに、地主の協力を得にくくなる可能性
• 契約書に規定があり、支払いを求める訴訟を起こされる可能性

これらは「必ず起きる」ではなく「起きる可能性がある」事象です。 地主との関係性、契約書の内容、地域の慣行によって変わってきます。

5. 減額交渉という選択肢も検討する

「全額支払う」「全く支払わない」の二択ではなく、地主と交渉して減額する、という選択肢もあります。 近隣相場・自身の経済状況・契約期間中の状況などを踏まえた交渉が、関係を保ちながら負担を減らす道になることがあります。

6. 判例の方向性を確認する

最高裁判所の判例（平成23年7月15日判決）では、契約書の更新料条項の有効性について「賃料額・更新期間・更新料額に照らして高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条に違反しない」という判断が示されています。

判例は具体的な事案に対する判断なので、自分のケースに直接当てはまるとは限りませんが、判例の方向性を知っておくことで、交渉の前提が見えてきます。

整理されると、何が変わるか

更新料の論点を全体として把握できると、次のような判断が可能になります。

契約書に基づいて支払い義務の有無を判断できる。地主から提示された金額の妥当性を、近隣相場や判例と比較して評価できる。法定更新を選んだ場合の影響を見通せる。払う・払わない・減額�