借地が絡む土地

借地に建物を持っている。
この先、住み続けるのか、売るのか、整理して考える必要があります。

契約・地代・更新料・建替え・譲渡——論点を切り離して考えるのではなく、全体を一度横断して見ることで、住み続ける・売る・整理する、どの方向の判断もしやすくなります。

01

この状態で起きること

論点が単発で出てくる

借地人にとって、契約のことを考える場面は、何かが起きたときに突然やってきます。更新時期が来た、建替えを考えたい、地主から地代の値上げを言われた、相続で建物を引き継いだ——こうした場面ごとに、その都度どう判断すればいいか考えることになります。

ただし、それぞれの論点は実は連動しています。建替えの承諾料の判断は、契約形態によって変わります。譲渡承諾料の判断は、相続を見据えた整理と関係します。論点ごとに切り離して考えると、判断を誤ることがあります。

契約書を読んだことがない

借地契約書は、最初に取り交わされたきり、開く機会がないまま保管されていることが多くあります。親の代から続く借地の場合、契約書を一度も見たことがない、保管場所を聞いていない、というケースも珍しくありません。

何か判断が必要な場面が来たときに、初めて契約書を探し始めることになります。

地主との関係が薄れている

地代が銀行振込になり、更新も自動で続いている場合、地主と直接話す機会はほとんどありません。地主の世代が変わっていることもあり、何か相談が必要になったとき、誰に連絡すればいいか分からない、という状態が起きます。

どこに相談すればいいか分からない

借地に関する相談は、一般的な不動産会社では「借地は難しい」と扱いを断られることがあります。弁護士に相談するほどではないかもしれない、税理士は借地のことは詳しくない、と感じているうちに、判断が必要な場面が過ぎていきます。

02

なぜ前に進まないのか

借地は「安定している」ように見える

借地は、地代を払い続けている限り、住み続けることができます。借地人の側から能動的に動く理由は、特にありません。建替え・譲渡・更新といった判断が必要な場面が来るまで、契約を見直す機会も生まれません。

借地に関する情報が、横断的に把握されていない

借地に関する情報は、契約内容・地主との関係・建物の登記・相続関係など、複数の領域にまたがっています。それぞれの領域ごとに専門家がいますが、借地という一つの資産を横断的に見る役割は、構造的に存在していません。

親の代から引き継いだ場合、経緯が分からない

親から借地を相続した場合、契約に至った経緯・地主との関係性・過去の交渉履歴など、書面に残っていない情報が引き継がれていないことがあります。契約書だけでは分からない部分があり、親に聞こうと思ったときには、もう聞けなくなっていることもあります。

「いま動かす理由」がない

問題が起きていない以上、借地人の側から動く緊急性はありません。ただし、地主から建替え時の承諾料が高額に提示された瞬間、譲渡しようとしたときに地主の承諾が得られない瞬間、相続が発生した瞬間に、突然「把握されていない状態」が表面化します。

03

確認すると、どうなるか

借地に関する判断は、契約・地主との関係・建物・相続といった論点を、一度横断して見ることから始まります。全体を把握できると、いま動かすべきか、どの論点から優先して確認すべきか、何が判断材料として揃っていないかが見える状態になります。

借地人の立場で、判断に影響する論点は次の通りです。

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次の一手

進む方向は、おおむね三つに分かれます。どの方向にも、現状の把握が前提になります。

はっきりしていないことでも、そのままで構いません。

→ まず、現状を確かめてみる

資料は不要です。今の状況をお聞きするところから始めます。