借地の地代・更新料・承諾料
発生する場面と考え方の整理

借地のお金の整理は、地代だけではない

「うちの借地は、地代を毎月もらっているだけ」——そう思っている地主の方は少なくありません。しかし実際には、借地でお金の整理が必要になる場面は複数存在します。

更新料・譲渡承諾料・建替承諾料・用途変更承諾料・条件変更承諾料・抵当権設定承諾料。これらは借地人側の事情やイベントに伴って発生する可能性があるお金です。ただし「自動的に発生する」わけではなく、契約書の定め・地域の慣行・これまでの経緯によって、発生するかどうか・いくらになるかが変わります。

7つの場面——全体像の一覧

まず全体像を把握してください。場面は大きく「毎月継続して発生するもの」と「特定のイベントに伴って発生することがあるもの」に分けられます。

「継続」は毎月のように発生するもの、「イベント系」は借地人側の行動に伴って発生することがあるものです。旧法借地権では地主が日常の状態で一方的に条件変更することは難しいため、イベントのタイミングを見逃さないことが特に重要です。

① 地代——毎月・継続的に発生するお金

② 更新料——更新のタイミングで論点になるお金

③〜⑦ 各種承諾料——イベント時に発生することがあるお金

③〜⑦は、借地人側の行動・変化に伴って地主の承諾が必要になる場面で発生することがあるお金です。それぞれ名目は異なりますが、更地価格または借地権価格に対する割合として考えることが多く見られます。

旧法借地権と新法借地権——地主が整理しやすい場面の違い

借地契約が1992年（平成4年）以前に締結されたものは旧法、以降のものは新法に基づきます。この違いは整理の考え方に影響します。

東京23区・葛飾区で考えるときの注意点

東京23区を含む都市部では、路線価・固定資産税評価額と実勢価格のズレが大きくなりやすい傾向が見られます。固定資産税評価額ベースで見た地代の水準と、実勢価格から考えた更地価格の水準との間に乖離が生まれやすくなります。

葛飾区周辺は旧法借地権の契約が多く残るエリアです。固定資産税倍率との関係で地代を考える慣行が見られることがあり、固定資産税評価額が地代の水準確認の入口として使いやすい面があります。立石・四つ木・青砥周辺など再開発の動向があるエリアでは、実勢価格が上昇している一方で固定資産税評価額や路線価への反映にタイムラグが生じる場合があります。

実務では、まず何を整理するか

7つの場面のどれに自分が当てはまるかを確認した上で、以下の順番で整理を進めることが実務上の出発点として参照されることがあります。

1. 1

   自分の契約が旧法・新法のどちらに基づくかを確認する

   整理の前提として、契約の法的な枠組みを把握します。

2. 2

   契約書の内容を確認する

   地代の定め・更新料の定め・承諾料に関する定めが契約書にあるかを確認します。定めがない場合は、地域慣行や過去の実績が整理の根拠になることがあります。

3. 3

   現在の地代が固定資産税に対してどの水準かを確認する

   地代の整理の最初の入口として、固定資産税・都市計画税との倍率関係を確認します。

4. 4

   路線価・実勢価格の目線で更地価格のレンジを把握する

   地代・更新料・承諾料を考えるための起点となる更地価格の目線を作ります。詳しくは「更地価格の出し方」の記事で整理しています。

5. 5

   直近のイベントの有無を確認する

   更新・建替・譲渡等が近い場合は、そのタイミングに向けた整理を早めに始めることが選択肢を広げます。

6. 6

   面積・境界が前提として合っているかを確認する

   地代・更新料・承諾料のいずれも正確な面積を前提にした計算が基礎になります。古い借地では登記簿面積と実測面積のズレが見られることがあります。

よくある質問

合わせて読む

お金が動く場面の全体像が把握できたら、第一歩の「価格の種類の違い」に戻って確認するか、各論記事で詳しく見ていきましょう。