借地の金額は、一種類ではない

地代：継続的に発生する使用料

地代は、土地を借りることへの対価として、継続的に支払われる金額です。月払いまたは年払いが一般的で、契約の存続中は定期的に発生します。

地代の水準については、法律に定められた唯一の正解があるわけではありません。固定資産税の倍率・近隣の相場・路線価を用いた計算・過去からの継続など、複数の算定方法が実務では混在しています。

地主と借地人が異なる算定方法を前提に話し合うと、金額そのものより前に「何を根拠にするか」のズレが表面化します。

更新料：更新のタイミングで発生する一時金

更新料は、借地契約の更新にあたって、借地人から地主へ支払われることがある一時金です。契約書に定めがある場合はその記載が基準になりますが、記載がない契約も多くあります。

更新料については、法律上の支払い義務は定められていません。慣行・過去の実績・地域の水準などを根拠に話し合いが行われることになります。

そのため、地主側は「更新の節目に確認するもの」として、借地人側は「前回なかったのだから今回も不要」として、それぞれ異なる前提で話が始まることがあります。

承諾料：地主の承諾が必要な行為に伴う一時金

承諾料は、借地人が地主の承諾を必要とする行為——建替え・譲渡・名義変更など——を行う際に支払われることがある一時金です。

主な種類として、以下のものがあります。

• 建替承諾料：借地上の建物を建て替える際に発生することがある。更地価格の3〜5%程度が参照されることがある。
• 譲渡承諾料：借地権を第三者に売却・譲渡する際に発生することがある。借地権価格の10〜15%程度が参照されることがある。
• 名義書換料：相続以外の事由で借地人の名義が変わる際に発生することがある。借地権価格の5〜10%程度が参照されることがある。

これらも更新料と同様、法律上の義務が明確に定められているわけではなく、契約書の定め・慣行・過去の経緯が根拠になります。

借地権価格：土地に付着した権利の経済的価値

借地権価格は、借地人が持つ「その土地を借りる権利」の経済的価値を金額で表したものです。売買や相続、譲渡承諾料の計算などの場面で参照されます。

一般的な計算方法は「更地価格 × 借地権割合」です。借地権割合は国税庁が公表する路線価図に記載されており、地域によって30〜70%程度の幅があります。

借地権価格は、日常的に支払われるものではありません。権利の移転や承諾料の基準額を算出する際に、計算の基礎として使われます。

それぞれの金額が混在するとき

借地の話し合いでかみ合わなくなる原因の一つは、複数の金額項目が混在したまま話が進むことにあります。

「地代を上げたい」という話をしているとき、借地人側は「なぜ今のタイミングで？」と感じていることがあります。一方、地主側は「固定資産税も上がっているのだから当然」と考えています。

「更新料を払ってほしい」という話をしているとき、借地人側は「前回は払っていない」という実績を根拠にしています。地主側は「更新という節目に確認するのは自然だ」と考えています。

どちらも間違っているわけではありません。何を根拠にしているかが、見えていないだけです。

借地の話し合いは、「どの金額について、何を根拠に話しているか」を揃えることから始まります。

整理の出発点

話し合いを始める前に確認できることがあります。

• 今、話題にしている金額は何か（地代・更新料・承諾料・借地権価格のどれか）
• その金額について、契約書に定めはあるか
• 過去にどういう経緯があったか（支払い実績・話し合いの記録など）
• 相手側はどの根拠から話しているか

これらが整理されると、「どこで意見が分かれているか」が見えてきます。それぞれの金額の詳細については、コラム一覧の各記事で扱っています。

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